Ulterior achiziţionării bunurilor imobile - terenuri în suprafaţă de 130.750 mp şi a Halei Laminor împreună cu construcţiile anexe,  pentru realizarea proiectului de Reconversie urbană a imobilului ”Hala Laminor” şi a unei valorificări optime a acestui ansamblu de construcții, subscrisa a demarat în anul 2014  proiectul :”Reconversia urbană a imobilului <<Hala Laminor>>” .

În prima fază, dupa elaborarea documentaţiilor - studiu de evaluare culturală, releveu situații existente, măsurători  topometrice, tema de proiectare și documentație CU, concept şi elaborare documentație  obținere Aviz de oportunitate – au fost obţinute de la Primăria Municipiului Bucureşti - Certificatul de urbanism nr. 752/25.05.2015 şi Avizul de oportunitate nr. 56 / 06.11.2015.

În data de 23.11.2015, s-a depus la Ministerul Culturii şi Identităţii Naţionale documentaţia  pentru obţinerea Planului Urbanistic Zonal – B-dul. Basarabia nr.256/ Sector 3/ Bucureşti , care a suferit mai multe modificări în decursul anului 2016, acestea fiind depuse şi susţinute în cadrul şedintelor Direcţiei Patrimoniu Cultural, Secţiunii de Urbanism şi Zone Construite Protejate, Secţiunii de Evidenţă a Comisiei Naţionale a Monumentelor Istorice, în plenul Comisiei Naţionale a Monumentelor Istorice etc.

Memoriul general cuprinde 4 puncte şi 3 subpuncte după cum urmează:

  1. prezentare generală;
  2. încadrare în zonă, relaţii cu alte documentaţii de urbanism aprobate;
  3. analiza situaţiei existente:
    1.  aspecte de ordin funcţional şi formal volumetric;
    2.  regimul juridic;
    3. reţele tehnicoedilitare;
  4. Propunere reglementare:

„Terenul în suprafaţă de 130.750 mp (130.709 mp din măsurători), din Bd. Basarabia, nr.256, sector 3, Bucureşti, aparţinând ADMINISTRARE ACTIVE SECTOR 3 SRL, este cuprins în conformitate cu PUG Municipiul Bucureşti parţial în subzona CB1-subzona serviciilor publice dispersate în afara zonelor protejate şi într-o proporţie majoritară în subzona A2b – subzona unităţilor industriale şi de servicii. În baza analizei situaţiei existente, prin prezentul PUZ, a fost propusă trecerea terenului aflat în subzona funcţională A2b în subzona funcţională CB3:

– subzona polilor urbani principali. Această încadrare a fost făcută având în vedere încetarea activităţii industriale de mare capacitate în interiorul oraşului, precum şi situarea terenului între ansamblul de locuinţe colective Titan-Balta Albă şi cartierul de locuinţe individuale cu parcelă proprie Căţelu, situare care permite ca prin constituirea aici a unui pol urban prin care să se asigure ieşirea din izolare a cartierului Căţelu şi posibilitatea aşezării aici a unor funcţiuni care să poată folosi şi valorifica suprafaţa uriaşă a halei monument de arhitectură.

Pentru valorificarea halei a fost propusă:

-           restaurarea, consolidarea şi amenajarea sa interioară în condiţiile care vor fi stabilite de Ministerul Culturii pentru intervenţie pe monument;

-           amenajarea pe toate laturile acesteia a unor platforme destinate circulaţiei pietonale, (ocazional carosabile pentru maşinile de intervenţii) şi spaţii plantate;

-           accesul auto pentu servire şi parcare a fost reglementat în principal pe latura de est a halei amplificând un acces existent şi propunând ca acesta să fie transformat în strada publică cu o lăţime a carosabilului de min 7,0m însoţit de plantaţie de aliniament şi trotuare de min 5,0 m lăţime;

-           amenajarea unei pieţe urbane reprezentative din care este vizibilă hala în zona intersecţiei Bd. Basarabia cu Şoseaua Dudeşti – Pantelimon;

-           a fost stabilit un CUT de 2,0 şi un regim de înălţime de P+4 niveluri (max 22,0 m) în subzona CB1 si P+10 niveluri (max. 35,0 m) în subzona CB3, diminuate în raport cu indicatorii similari din subzona CB3 din PUG Bucureşti, pentru a menţine o utilizare bună a terenului, specifică zonelor centrale, dar fară a genera presiune şi supraîncărcare asupra clădirii monument.

O situaţie specială este generată de faptul că, deşi este o documentaţie de urbanism iniţiată de un operator economic la care o unitate administrativv teritorială este asociat unic, Consiliul Local al Sector 3, are acelaşi statut cu documentaţiile de urbanism, iniţiate de dezvoltatori privaţi. În consecinţă, reglementarea iniţiată de ADMINISTRARE ACTIVE SECTOR 3 SRL, nu poate avea consecinţe juridice şi în ceea ce priveşte reglementarea parcelelor aparţinând altor proprietari. Acesta este motivul pentru care pentru parcelele vecine sunt făcute reglementări cu caracter directiv, care sugerează modul de folosire a acestor parcele astfel încât monumentul de importanţă naţională, Hala uzinei Malaxa să fie pusă cât mai bine în valoare. Cu caracter directiv au fost făcute următoarele reglementari:

-           prelungirea Şoselei Dudeşti-Pantelimon spre sud astfel încât să facă legătura dintre  Bd.

Basarabia cu Bd. 1 Decembrie 1918 şi implicit cu Ansamblul de locuinţe colective Titan – Balta Albă care are o populaţie de cca. 300.000 locuitori;                                       

-           amenajarea unei pieţe urbane, platformă pentru circulaţie pietonală (ocazional carosabilă) şi spaţiu plantat pe terenul liber de construcţii, cuprins între hală şi prelungirea Şoselei Dudeşti – Pantelimon;

-           organizarea unei trame stradale coerente, care să deservească terenul fostei platforme industriale Faur şi să colecteze fluxurile pietonale din această zonă spre polul urban, având drept centru de greutate Hala monument, amenajată prin conversie funcţională în pol urban.”

Regulamentul Local de Urbanism, aferent Planului Urbanistic Zonal – Conversie funcţională Hala Laminor – B-dul Basarabia , nr. 256, Sector 3, Bucuresti – cuprinde următoarele documentaţii depuse către Ministerul Culturii şi Identităţii Naţionale:

TITLUL I  PRESCRIPŢII GENERALE

Prezentul regulament se referă la un teren cuprins, în conformitate cu PUG municipiul Bucureşti aflat în valabilitate, în subzonele funcţionale CB1- subzona serviciilor publice dispersate în afara zonelor protejate şi A2b – subzona unităţilor industriale şi de servicii. Având în vedere situarea în oraş a terenului între două cartiere de locuinţe, încetarea activităţii industriale pe acest amplasament, precum şi statutul de monument de arhitectură de importanţă  naţională a Halei Laminor, prin prezentul PUZ a fost propus transferul porţiunii de teren cuprinsă în subzona A2b în subzona CB3 – Zonă situată în afara perimetrului central care grupează funcţiuni complexe de importanţă supramunicipală şi municipală – subzona polilor urbani principali.

Subzona CB3 cuprinsă în prezentul PUZ a fost la rândul său divizată în două Unităţi Teritoriale de Referinţă (UTR):

-pentru clădirea Halei Laminor a fost propusă consolidarea, restaurarea şi conversia funcţională către activităţile admise în subzona CB3, cu condiţia obţinerii, în prealabil, a Avizului Ministerului Culturii şi Identităţii Naţionale pentru intervenţie pe clădirea monument. Clădirea halei şi trenul imediat alăturat ei au fost cuprinse în UTR – CB3a. Indicatorii urbanistici stabiliţi prin PUG municipiul Bucureşti pentru subzona CB3 au fost mult diminuaţi în UTR – CB3a pentru a nu conduce la o utilizare intensivă a terenului, care să creeze presiuni asupra clădirii monument.

Restul terenului aparţinând AAS3 a fost încadrat în UTR – CB3b în care au fost menţinuţi indicatorii specifici subzonei CB3 stabiliţi prin PUG municipiul Bucureşti, în scopul păstrării lor în limitele caracteristice zonelor centrale, limite sub care se pierd condiţiile de densitate minimă, care să confere caracteristici de centralitate.                  

Sunt propuse reglementări cu caracter orientativ, pentru parcelele înconjurătoare, în scopul evidenţierii măsurilor care vor trebui luate în continuare, pentru asigurarea coerenţei dezvoltării urbane a zonei şi punerii în valoare a clădirii monument.

DOMENIUL DE APLICARE

Prezentul Regulament se aplică terenului  în suprafaţă de 130.750,00 mp ( 130.709,00 din măsuratori), situat în Bd. Basarabia, nr 256, Sector 3, Bucureşti. Terenul aparţine  societăţii ADMINISTRARE ACTIVE SECTOR 3 S.R.L. şi pentru el au fost eliberate de către Primăria Municipiului Bucureşti,  Certificatul de Urbanism nr. 752/1321249 din 25.05.2015 şi Avizul de Oportunitate nr. 56 din 06.11.2015.

REGULI DE BAZĂ PRIVIND MODUL DE OCUPARE A TERENURILOR

Terenul analizat a fost reglementat anterior prin PUG municipiul Bucureşti, aprobat de CGMB, în decembrie 2000. În conformitate cu prevederile PUG terenul este încadrat parţial în subzona  CB1 – subzona serviciilor publice dispersate în afara zonei protejate şi preponderent în subzona A2b – subzona unităţilor industriale şi de servicii. Regulamentul propus prin prezentul PUZ, nu solicită derogări de la prevederile PUG pentru suprafaţa încadrată în subzona CB1, ci doar le detaliază şi încadrează întregul teren cuprins în subzona A2b, în subzona CB3-subzona polilor urbani principali.

Este preluată, de asemenea, propunerea făcută prin PUG de prelungire a Şoselei Dudeşti – Pantelimon până la întâlnirea cu Bd. 1 Decembrie 1918, făcându-se în acest fel o legătură mai bună cu Cartierul Titan – Balta Albă.

În vecinătate, la nord de Bulevardul Basarabia este întocmit de către M Design SRL un Plan Urbanistic Zonal pentru un complex comercial de mari dimensiuni, PUZ aflat în curs de aprobare şi cu ale cărui prevederi prezenta documentaţie a fost corelată.

ZONIFICARE FUNCŢIONALĂ, DIVIZIUNEA TERENULUI ÎN ZONE, SUBZONE ŞI UTR

Terenul din prezentul PUZ, aflat la nord de Hala Laminor, cuprins în PUG municipiul Bucureşti în subzona funcţională CB1, a fost menţinut în continuare în aceeaşi subzonă.

Terenul din prezentul PUZ aflat prin prevederile PUG municipiul Bucureşti în subzona A2b a fost transferat în subzona CB3 – subzona polilor urbani principali. Subzona CB3 a fost divizată, la rândul său în două Unităţi Teritoriale de Referinţă (UTR): CB3a şi CB3b, pentru a diferenţia indicatorii urbanistici, astfel încât în UTR – CB3a în care este cuprinsă clădirea monument, aceştia să fie diminuaţi.

TITLUL II   PREVEDERI LA NIVELUL UNITĂŢILOR ŞI SUBUNITĂŢILOR FUNCŢIONALE

SUBZONA CB1 – subzona serviciilor publice dispersate în afara zonei protejate;

SUBZONA CB3 -  subzona polilor urbani principali.

GENERALITĂŢI, CARACTERUL ZONEI

Terenul cuprins în prezentul PUZ cuprinde Hala Laminor – monument de arhitectură de importanţă naţională. Deşi este în afara Zonei Construite Protejate din municipiul Bucuresti,  el face parte din zona de protecţie pentru Hala Laminor şi, în consecinţă, au fost făcute precizările necesare pentru ca intervenţiile asupra fondului construit existent sau eventualele construcţii noi să fie făcute de o astfel de manieră, încât să contribuie la punerea în valoare a Halei Laminor.

SECŢIUNEA I  UTILIZARE FUNCŢIONALĂ

Art. 1. – UTILIZĂRI ADMISE

CB1 + CB3 - instituţii şi servicii publice supramunicipale şi municipale, sedii ale unor organisme extrateritoriale.

-           servicii financiar-bancare şi de asigurări, poştă şi telecomunicaţii, servicii avansate manageriale, tehnice şi profesionale; cercetare-dezvoltare, edituri, servicii pentru media; centre de informare, bibliotecă, mediatică; activităţi asociative diverse; servicii profesionale, colective şi personale, hoteluri pentru turismul de afaceri şi alte spaţii de recepţie, restaurante, cofetării, cafenele, baruri, comerţ, expoziţii, recreere, săli de conferinţe, spectacole şi cinema, locuinţe cu partiu special pentru profesiuni liberale, învăţământ.

CB3 – unităţi mici şi mijlocii specializate în activităţi de producţie abstractă şi concretă în domenii de vârf; activităţi manufacturiere şi depozitare mic-gros legate de  funcţionarea polului terţiar, parcaje multietajate.

Art. 2. – UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI

CB1 + CB3 - extinderile şi schimbările de profil sunt admise cu condiţia să nu incomodeze prin poluare şi trafic funcţiunile învecinate;

Art. 3 – UTILIZĂRI INTERZISE

CB1 + CB3 - se interzic:

-           orice alte activităţi care nu corespund caracterului zonei şi prin aceasta prezintă riscul îndepărtării investitorilor interesaţi;

-           activităţi productive poluante, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat;

-           depozitare en-gros;

-           depozitări de materiale refolosibile;

-           platforme de precolectare a deşeurilor urbane;

-           lucrări de terasament de natură să afecteze utilizarea terenurilor învecinate;

-           orice lucrări de terasament care pot să provoace scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care împiedică evacuarea şi colectarea apelor meteorice;

-           se interzic funcţiunile incompatibile cu statutul de zonă de protecţie a unui monument de arhitectură.

SECŢIUNEA II – CONDIŢII DE AMPLASARE, ECHIPARE ŞI CONFORMARE A CLĂDIRILOR

Art. 4 – CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI)

CB1 + CB3 - pentru instituţii şi servicii publice se vor rezerva terenuri având suprafaţa minimă de 1000 mp şi un front la stradă de minim 30,0 metri;

CB1 - suprafaţa minimă a parcelelor pe care este posibilă autorizarea directă în baza prezentului regulament este de 400 mp şi un front la stradă de minim 15 metri. Pentru parcelele care nu îndeplinesc aceste condiţii, autorizarea este posibilă numai în baza unui Plan Urbanistic de Detaliu legal aprobat.

Art 5 – AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT

CB1 - serviciile publice vor fi retrase de la aliniament cu minim 10,0 metri;

CB1 + CB3 - spre domeniul public nu va fi depăşită retragerea clădirilor, precizată în Planşa de reglementări, vizată spre neschimbare, care face parte integrantă din prezentul regulament.

Art 6 – AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR

      CB1 + CB3 - clădirile publice se vor amplasa, de regulă, în regim izolat cu respectarea limitei maxime de implantare a clădirilor, precizată în Planşa de reglementări, vizată spre neschimbare, care face parte integrantă din prezentul Regulament;

CB1 - fronturile fiind discontinue, parcelele învecinându-se numai pe una dintre limitele laterale cu o clădire având calcan pe limita de proprietate, iar pe cealaltă latură se învecinează cu o clădire retrasă de la limita laterală a parcelei şi având pe faţada laterală ferestre ale unor încăperi principale, noua clădire se va alipi de calcanul existent, iar faţă de limita opusă se va retrage la o distanţă egală cu 1/3 din înălţime, dar nu mai puţin de 5,0 metri;

Art. 7 – AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAŢĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI PARCELĂ

CB1 + CB3 - clădirile vor respecta între ele distanţe egale cu înălţimea la cornişe a celei mai înalte dintre ele;

-           distanţa se poate reduce la jumătate din înălţime, dar nu mai puţin de 6,0 metri numai în cazul în care faţadele prezintă ferestre care nu asigură luminarea unor încăperi pentru alte activităţi permanente care necesită lumină naturală.

Art. 8 – CIRCULAŢII ŞI ACCESE

CB1 + CB3 - parcela este construibilă numai dacă are asigurat un acces carosabil, cu o lăţime de min. 3,50 metri dintr-o circulaţie publică;

-           în toate cazurile este obligatorie asigurarea accesului în spaţiile publice a persoanelor cu dificultăţi de deplasare;

-           este obligatorie rezervarea suprafeţelor de teren prevăzute în Planşa de reglementări vizată spre neschimbare şi care face parte integrantă din prezentul regulament, pentru circulaţii carosabile şi pietonale;

-           Este obligatorie obţinerea şi respectarea pentu toate construcţiile care se vor realiza a Avizului Comisiei Tehnice de Circulaţie a municipiului Bucureşti.

Art. 9 – STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR

CB1 + CB3 - staţionarea autovehiculelor se admite numai în interiorul parcelei, deci în afara circulaţiilor publice;

-           locurile de parcare se dimensionează conform Hotărârii Consiliului General al Municipiului Bucureşti şi se dispun în construcţii supra/subterane sau în parcaje amenajate la sol, care vor fi plantate cu minim un arbore la 4 maşini şi vor fi înconjurate cu gard viu de 1,20 m înălţime;

Art. 10 – ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISIBILĂ A CLĂDIRILOR

CB1 - înălţimea  clădirilor care se vor realiza va fi de minim 10,0 metri la cornişe, iar înălţimea maximă nu va depăşi 22,0 metri (P+4 niveluri) egală cu înălţimea maximă a clădirii Hala Laminor;

CB3a – se va respecta volumetria exterioară a clădirilor existente menţinute;

CB3b – înălţimea clădirilor noi care se vor realiza va fi de minim 10,0 metri la cornişe, iar înălţimea maximă nu va depăşi 43,0 metri.

Art. 11 – ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR

CB1 +CB3 - aspectul exterior al clădirilor va exprima reprezentativitatea funcţiunii şi va ţine seama de caracterul arhitecturii clădirii Hala Laminor în a cărei zonă de protecţie se situează;

-           este obligatorie obţinerea avizului Ministerului Culturii pentru faza  Autorizaţie de Construire.

Art. 12- CONDIŢII DE ECHIPARE EDILITARĂ

CB1 + CB3 - toate clădirile vor fi racordate la reţelele tehnico-edilitare publice şi la sistemele moderne de telecomunicaţii:

-           se interzice dispunerea antenelor TV-satelit  în locuri vizibile din circulaţiile publice şi dispunerea vizibilă a cablurilor;

-           racordarea burlanelor la canalizarea pluvială este obligatoriu să fie facută pe sub trotuare pentru a se evita producerea gheţii.

Art.13 – SPAŢII PLANTATE

CB1 + CB3 – spaţiile neconstruite şi neocupate de accese şi trotuare de gardă vor fi înierbate şi                                                 plantate cu un arbore la fiecare 100 mp;

-           se vor identifica, păstra şi proteja în timpul executării construcţiilor, arborii importanţi existenţi, având peste 4,0 metri înălţime şi diametrul tulpinii peste 15,0 cm.; în cazul tăierii unui arbore se vor planta în schimb alţi 10 arbori în perimetrul propriu sau în spaţiile plantate publice din proximitate;

-           parcajele amenajate la sol vor fi plantate cu minim un arbore la 4 maşini şi vor fi înconjurate cu un gard viu de minim 1,20 metri înălţime;

-           pentru îmbunătăţirea microclimatului se va evita impermeabilizarea terenului peste minimum necesar pentru accese, circulaţii pietonale, terase în baza Avizului Agenţiei pentru Protecţia Mediului Bucureşti.

Art. 14 – ÎMPREJMUIRI

CB1 + CB3 – gardurile vor fi transparente, vor avea înălţimea de maxim 2,0 metri, vor avea un soclu opac de circa 0,60 metri, partea superioară fiind realizată din fier forjat sau plasă metalică şi vor fi dublate de gard viu;

CB3 - spre trotuare şi circulaţii pietonale nu se recomandă garduri, dar se va putea prevedea marcarea apartenenţei spaţiului prin diferenţe de pavaje, borduri, garduri vii, terase, etc;

SECTIUNEA III:  POSIBILITĂŢI MAXIME DE OCUPARE ŞI UTILIZARE A TERENULUI

Art. 15 – PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)

CB1 – POT maxim = 50%

CB3a – POT maxim = 80%

CB3b – POT maxim = 40%

Art. 16 – COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)

CB1 – CUT maxim = 2,2 ADC/mp. teren

CB3a – CUT maxim = 2,0 ADC/mp. teren

CB3b – CUT maxim = 4,5 ADC/mp. Teren.”

În prezent, aşteptăm rezoluţia Comisei Naţionale a  Monumentelor  Istorice – Secţiunea de Urbanism şi Zone Protejate, din cadrul Ministerului Culturii şi Identităţii Naţionale ,pentru şedinţa din data de 17.02.2017.

În luna decembrie a anului 2016, a fost  emis Avizul favorabil nr. 511/M/2016 de către  Ministerul Culturii – Direcţia Patrimoniu Cultural, referitor la: “Expertiza tehnică privind punerea în siguranţă a Halei Laminor”, ulterior acestuia s-au demarat procedurile pentru obţinerea celorlalte avize/autorizaţii necesare începerii lucrărilor, în vederea punerii în siguranţă a imobilului Hala Laminor.